اجاره به شرط تملیک

توضیح

معلوم گردید که مجلس شورای اسلامی و سپس شورای پول و اعتبار بنا به ضرورتهای اقتصادی و شاید فقهی، جهت جایگزینی سیستمی دیگر بجای وام و قرض ، عقدی نو و تازه‌ای را پایه ریختند که نه در فقه سابقه‌ای از آن بود و نه در قانون مدنی . فقه تا آنجا همراهی می‌کرد که شرط، صرفا" جنبه فرعی داشته باشد، لذا معلوم نبود که چنانچه شرط جنبه اصلی بخود بگیرد و شرط مقتضای ذات عقد را تشکیل دهد، بایستی آن عقد را چه نامید؟ از یک سو با اجاره، هماهنگی دارد، زیرا تملیک منافع، در ابتدای آن جلوه‌گر می‌کند و از، سوی دیگر با بیع سازگاری دارد. زیرا در انتهای آن تملیک عین صورت می‌پذیرد. توجه دقیق به قانون عملیات بانکی بدون ربا و همچنین آئین‌نامه و دستورالعمل اجرائی اجاره بشرط تملیک معلوم می‌سازد که علی‌رغم اینکه شباهتهایی به اجاره، بیع، رهن و قرض دارد، لکن خود عقدی معین و مستقل است و تفاوتهایی چشم‌گیری با همه آنها دارد. تنها با تسامع و اغماض از برخی از احکام و آثار آن میتوان آنرا عقدی اجاره دانست توام با مکانیزم اعتبار، موجب از هم گسیختگی، اجاره ساده و اجاره بشرط تملیک است . معذالک ، عقدی لازم، معوض ، تملیکی، موقت و رضائی است که به صرف ایجاب و قبول مالکیت منافع عین مستاجره و مال‌الاجاره برای مدتی معین مبادله می‌گردد. از جهت شرایط صحت نیز، فرق چندانی با بقیه عقود ندارد، لکن تحمیلی بودن اینگونه عقود برای اجرای دقیق اصل حاکمیت اراده توسط دو طرف موانعی را می‌آفرینند. آنچه که ما رهنمود ساخت که قائل بر معین بودن این عقد شویم، آثار خاص آن بود، تملیک ابتدائی منافع و نهایی عین، پس از پایان مدت به مستاجر، و همچنین عدم انتقال عین و التزام به وعده بیع، آثاری است که در مابقی عقود نیست . در محتوای این قرارداد نیز، مواردی درج می‌گردد که در سایر عقود ضروری نیست ، همچون نصب پلاک ، شرط تخفیف مال‌الاجاره، شرط تسریع پرداخت ، در صورت قصور (یا حال شدت دیون) و شرط مربوط به مسئولیت . خاتمه این قرارداد نیز همچون سایر عقود با هر یک از اسباب سقوط تعهدات ممکن است ، اما آنچه که نقش‌های اصلی را بازی می‌کند، اجراء، اقاله، فسخ و پایان مدت است و متداول است که همه این موارد بطور دقیق در قرارداد مشخص می‌گردد. بدیهی است که عقدی اعتباری، مسائل اعتباری خاصی را نیز بدنبال داشته باشد. موسسات اعتباری غیربانکی، موسساتی جدید هستند که هنوز در نخستین قدمهای بنیاد قانونی خود میباشند و میروند تا قراردادهای اجاره بشرط تملیک را از سیطره خاص بانکها درآورند و از سوددهی بالای آن، در جهت منافع خصوصی خویش بهره‌مند گردند. خواه بانکها یا موسسات اعتباری غیربانکی که مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره بشرط تملیک نمایند، بهرحال، میزان مال‌الاجاره و سود دریافتی، نهایتا" یک درصد متفاوت است . لکن فرمولهای برآورد و نهایتا" اخذ آن یکی است . مع‌الوصف ، قانون، عملیات بانکی بدون ربا صرفا" در یک ماده از اجاره بشرط تملیک می‌نماید و جواز چنین عقدی را به بانکها می‌دهند. اما معلوم نمی‌سازد که تعریف ، ماهیت و آثار دقیق آن، آئین‌نامه و دستورالعمل اجرائی آن نیز که بعدا" تصویب می‌گردد. گرچه شرایط انعقاد و بسیار کوتاه، برخی از آثار آنرا بیان می‌کنند. لکن در شناخت ماهیت آن تردید ایجاد می‌کند و این امر سرگردانیهای بسیاری پدیدار می‌نماید از جمله اینکه : اشخاصی غیر از بانکها، چنانچه مایل باشند از آن بهره‌مند گردند، چه باید بکنند، آیا در قالب اجاره ساده باید عمل نماید یا بیع یا ماده 10 ق.م و یا اینکه از قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه و دستورالعمل اجرائی آن می‌توانند برای روابط خصوصی بین خود استفاده کنند، مشکل دو چندان است زیرا از یک طرف خود قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه و دستورالعمل اجرائی آن ماهیت آنرا دقیقا" مشخص نساخته، و از طرف دیگر معلوم نیست قضات ما ماهیت آنرا چگونه قضاوت کنند. بی‌اطلاعی مردم از چنین عقدی، نیز این امر را دامن می‌زند. نگارنده در پایان، پیشنهاد می‌نماید که قانونگذار با توجه به اهمیت این عقد که بیشتر در خصوص انتقال و کاربری کالاهای سرمایه‌ای استفاده میشود و در بیشتر اهداف زیربنائی اقتصادی موثر است . در امر تدوین قانونی منظم و سازگار با اقتصاد جدید، نسبت به اجاره بشرط تملیک اقدام نموده و سرکردانیها را زائل، و اطمینان اقتصادی، که ناشی از حمایت مصرف کننده و مشتری است را به به ارمغان آورد. اجاره بشرط تملیک ، در کشورهای اروپائی، بدان حد حائز اهمیت اقتصادی است که قانونگذاران آنها، معمولا" در جهت تسهیل انعقاد و معافیت مالیاتی و کاهش هزینه‌های ثبتی آن گامهای موثری برداشته‌اند، این امر هم موجر و موسسات اعتباری را متمایل بدان می‌سازد و هم مستاجر را، زیرا، موسسات اعتباری در صورت بالابودن نرخ مالیات و هزینه‌های ثبتی و امثال آنها، نرخ را روی قیمت تمام شده کشیده و مصرف کننده تحمیل می‌نمایند. لذا مصرف کننده، بدلیل بالارفتن بیش از حد قیمت تمام شده، از استفاده از چنین عقدی روی کردان میشود. قانون حمایت مصرف کننده، نیز در کشور انگلستان که در سال 1974 تنظیم و تصویب شد، بیشتر همین عقد را ملحوظ نظر داشت . بهرحال ; علاوه بر مورد فوق، پیشنهاد می‌گردد. قانونگذار در معافیت یا تقلیل مالیات بر کالاهای سرمایه‌ای که به موجب عقد اجاره بشرط تملیک منتقل می‌شود و کاهش هزینه‌های ثبتی و تسهیل انعقاد چنین عقدی، در جهت تشویق مصرف کنندگان و همچنین دارندگان کالاهای سرمایه‌ای، و تبعا" تقویت بنیه اقتصادی مملکت ، مقرراتی تنظیم و تصویب نماید.