تحلیل حقوقی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و آثار آن

توضیح

قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که به موجب آن مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار(پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص درزمین مذکور درمقابل طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) می شود. امروزه روند رو به رشد جمعیت و کمبود فضا در شهرهای بزرگ ضرورت ساختمان‌سازی را به‌صورت انبوه توجیه می‌‌کند. ساخت‌وساز ساختمان‌ها نیز حرفه مستقل عده‌ای از اشخاص حقیقی و حقوقی شده است که به‌مرور به‌تبع آن قراردادهای پیش‌فروش تأسیس و جامعه حقوقی را بر آن داشته که نسبت به ظرایف این قراردادهای مدرن، خاص بیندیشد. این قرارداد ازجمله نهادهای حقوقی ست که در فقه و قانون سابقه ندارد و همگام با پیشرفت و صنعتی شدن جوامع رشد روزافزونی داشته است. ازاین‌رو اخیراً قانون‌گذار جهت رفع کاستی‌ها و مشکلات موجود در این عرصه و تنظیم روابط طرفین قرارداد، قانونی را به همین منظور تصویب کرده است. که محورهای اصلی آن تثبیت مالکیت پیش خریدار، تسهیل و تسریع رسیدگی به اختلاف ناشی از قرار داد وپیش بینی ضمانت اجراهای نقض آن است. مهم‌ترین مسئله‌ای که در باب پیش‌فروش ساختمان مطرح می‌گردد توصیف حقوقی این نوع قراردادهاست که جهت تبیین بحث، قرارداد مزبور را با ماهیت‌های مشابه مقایسه نموده و به تحلیل حقوقی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و آثار آن با توجه به قانون مصوب 89 پرداختیم. به نظر می‌‌رسد بهترین قالب شایسته، جهت تأمین و اجرای عدالت و حمایت از حقوق مصرف‌کننده، بیع با تفسیری نو از ماده361 قانون مدنی می‌‌باشد که با استفاده از آن محاکم ‌بتوانند از تمهید مزبور قوانین را به نحوی تفسیرکنند که از قالب کهنه درآید و با این تحلیل بسیاری ازمشکلاتی که جامعه با گریبانگیر است حل خواهد شد.
واژه‌های کلیدی: سرمایه گذار، بیع، تفسیری نو، قرارداد خاص، قرارداد پیش فروش، پیش فروش ساختمان.