دلالت اسناد عادی بر مالکیت اموال غیرمنقول در مقررات ثبتی و قانون مدنی

توضیح

در خصوص اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات متفاوتی ابراز شده است، و همین طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به وجود نیامده است، و تفسیری که حقوقدانان و دادگاه‌ها از مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به عمل آورده اند، از وحدت یکسانی برخوردار نیست. از این رو تحقیق حاضر با هدف بررسی دلالت اسناد عادی بر مالکیت اموال غیرمنقول در مقررات ثبتی و قانون مدنی و با روش توصیفی- تحلیلی و کتابخانه‌ای انجام گرفت. بر اساس یافته‌های حاصله، اصل بر اعتبار سند رسمی است و تا زمانیکه به موجب رای نهایی دادگاه اعتبار سند عادی نسبت به سند رسمی احراز نشود به قوت خود باقی است. در کشور ما پس از وضع مقررات ثبتی و اجباری شدن ثبت اسناد معاملات املاک طبق مواد 46 و 47 قانون ثبت و تاکید قانونگذار ثبتی در ماده 22 ق.ث بر اینکه پش از ثبت ملک، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک بنام او ثبت شده یا رسما به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده است، دو دکترین اساسی در باب نقش ثبت سند در معاملات املاک وجود دارد، گروهی برای ثبت سند نقش ماهوی در انعقاد قرارداد معاملات قائل هستند و گروهی صرفا یک نقش شکلی محدود در قلمرو اثبات دعوی به ثبت سند داده و فقط سند مالکیت را اماره قانونی بر مالکیت دارنده آن تا زمانیکه خلاف آن ثابت نشده می‌دانند. در قانون مدنی اعتبار اسناد عادی از هر جهت کمتر از اعتبار اسناد رسمی است و قدرت اثباتی سند رسمی را ندارد. سند عادی تا زمانی که از سوی امضا کننده مورد انکار واقع نشده بین طرفین معتبر است. قائم مقام قانونی یا ورثه امضا کننده سند عادی نیز نمی‌توانند سند عادی را مورد انکار قرار دهند بلکه فقط حق تردید در اصالت سند را دارند. لذا در رویکرد قانون مدنی نسبت به اعتبار و دلالت اسناد عادی بر مالکیت اموال غیرمنقول اتفاق نظر وجود نداشته و متن قانونی آن نیز به اندازه کافی صریح نمی‌باشد. همچنین، تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست؛ و حقوقدانان نیز، با ظهور سند رسمی و تصریح قوانین خاص به لزوم تنظیم این سند در برخی معاملات، سند عادی را فاقد قدرت اثباتی در این معاملات دانسته و با مقایسه اعتبار اسناد رسمی و عادی، اصل را بر بی اعتباری سند عادی می‌گذارند؛ ولی بررسی‌های انجام شده نشان داد که، اسناد عادی برخلاف نظر این حقوقدانان اصولا معتبر است و محاکم تا زمانی که منتسب الیه اصالت آنرا مورد تعرضّ قرار نداده است، می‌توانند، اصل را بر اصالت سند گذاشته و براساس آن به دعوا رسیدگی نمایند؛ با این همه به محض تکذیب سند (ایراد انکار و تردید یا ادعای جعل) باید به ظهور ماده 216 ق.آد.م.که مبین یک حکم استثنایی مبتنی بر اصل عدم، در فرض تعرضّ ایرادی به اصالت سند است، اعتماد نمود.
واژه‌های کلیدی: اسناد عادی، اسناد رسمی، اعتبار، مالکیت.