مقایسه حق سرقفلی در قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶

توضیح

حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره اند که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی دارند . تغییر و تحول این نهاد حقوقی وتقنین در رابطه با آنها همیشه موجب حساسیت و بحث انگیز بوده است . در نهایت آنچه را که در این رساله نتیجه می گیریم مختصرا به شرح ذیل ارایه می نمایم:آنچه مشخص است اکثر حقوق دانان در این امر اتفاق نظر دارند که حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است مالی متفاوت از سرقفلی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت تحقق می یابد و وصول آن توسط مستاجر منوط به ذکر آن در قرارداد نمی باشد. لیکن تحقق آن منوط به عناصر مادی و غیر مادی سرمایه ی تاجر و یا پیشه ور و یا به عبارتی یکی از اجزای مایه ی تجارتی است . این حق مبتنی بر یک سری اصول و ضوابط مادی و معنوی است که بازرگان یا صنعتگر به منظور رفع نیازمندیهای مشتریان خود از آن بهره برداری می نمایند . ضوابط معنوی آن عبارتند از : اسم تجارتی ، تابلوی مغازه یا موسسه و حق اجاره و غیره و ضوابط مادی آن از قبیل وسایل و کالا می باشد . مقصود این است که این حق هر چند ممکن است در مواردی مبالغی اندک شود و یا به علت تخلفات مستاجر مبلغ آن نصف گردد ولی به هر حال تعلق می گیرد و عدم وجود آن قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حتی در فرضی که مستاجر هیچ گونه فعالیتی در ملک مورد اجاره نداشته باشد متصور نیست چرا که حداقل عناصر معنوی مانند تابلوی مغازه و اسم تجارتی نیز موجب ایجاد حق مذکور می گردد در رابطه با سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و سرقفلی قبل از تصویب این قانون نیز باید گفت : رویه ی قضایی و اکثر حقوق دانان میان این دو تفاوتی قایل نیستند و معتقدند سرقفلی یک مفهوم حقوقی تابع قرارداد است که می بایست عوضی در بدو انعقاد قرارداد رد و بدل شود و اگر در قرارداد این حق ذکر نشود هیچ حقی برای مستاجر متصور نیست . در مقابل عده ی دیگری صرف نظر از اختلاف اندک در نحوه ی محاسبه ی آن دو ، آنچه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تحت عنوان سرقفلی آمده است سپرده و ودیعه ای است که در حین استرداد می بایست به نرخ روز محاسبه گردد لیکن آنچه قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از سرقفلی مد نظر است در واقع مالی است که مستاجر از موجر خریداری نموده است و شاید بتوان آن را مطابق ماده 10 قانون مدنی در حیطه ی قراردادهای خصوصی میان افراد توجیه نمود . بنابراین در بدو قرارداد اجاره سرقفلی در حق مستاجر ایجاد می گردد فلذا قابل اعراض ، اسقاط ، توقیف ، ضبط و حتی ضمان است بنابراین شرط عدم وجود سرقفلی مانعی ندارد لیکن در رابطه با حق کسب یا پیشه یا تجارت از آنجاییکه این حق در آغاز مدت اجاره بالقوه موجود است و به تدریج در حق مستاجر ایجاد می گردد امکان اسقاط و اعراض از این حق در بدو قرارداد اجاره موجود نیست مضافا اینکه طبق مواد 15 و30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هیچ یک از این شروط مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه ، حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را صادر نماید . در ضمن تدریجی بودن حق کسب یا پیشه یا تجارت سبب می شود این حق مستقلا قابل انتقال نباشد چرا که وابسته به منافع ملک است و به همراه منافع منتقل می شود در رابطه با سرقفلی باید گفت سرقفلی نوعی اجاره است ولی به بیع بسیار نزدیکتر است زیرا در حقیقت فروش فضای عین است نه کف و سقف و دیوارهای آن و به محض انعقاد قرارداد اجاره و رد عوض ، ایجاد می گردد بنابراین مستقل از منافع ملک قابل انتقال به غیر می باشد هر چند در رابطه با سرقفلی هایی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ایجاد گشته اند باید گفت از آنجاییکه به نوعی مفهوم آن دربرگیرنده ی حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز می گردد انتقال آن مستقل از منافع مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت بعید به نظر می رسد . مساله بعدی قابل طرح این است که اگر مستاجری قرارداد اجاره اش مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد و در بدو انعقاد قرارداد اجاره وجهی نیز به عنوان سرقفلی پرداخت نموده باشد ، مرتکب تعدی و تفریط گردد قطعا به موجب قانون مارالذکر به او حق کسب یا پیشه تعلق نمی گیرد لیکن در رابطه با سرقفلی باید گفت صرف نظر از اینکه سرقفلی قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر سال 76 به نوعی در حیطه ای محدود در بردارنده ی حق کسب و پیشه نیز هست لیکن دارا گشتن بلاجهت موجر از وجه مذکور بلاوجه است و قانون صرفا حق کسب و پیشه را در صورت تعدی و تفریط از بین می برد و دلیل عمده ی قانون گذار ماهیت خاص حق کسب و پیشه است که صرفا جهت فعالیت و خوش نامی تاجر به وی تعلق می گیرد و میتوان گفت این اعمال به نوعی با تعدی و تفریط در تضاد است در حالی که حداقل فلسفه ی سرقفلی همانطور که از نام آن پیداست عوضی است در قبال گشودن قفل و می دانیم تعدی و تفریط در اعمال مستاجر پس از شروع فعالیت مصداق می یابد فلذا به نظر می رسد موجر موظف است به هنگام تخلیه سرقفلی را با توجه به نظر کارشناسی پرداخت نماید.مساله ی بعدی معیار و نحوه ی محاسبه ی حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی است ، نام های تجاری به چند دلیل ارزش دارند و موجد حق کسب یا پیشه یا تجارت هستند و به نظر می رسد کارشناسان در اغلب موارد ، جهت تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت تقریبا معیارهای مشابه ای را مد نظر قرار می دهند از جمله اینکه این نام ها از شناخت بالایی برخوردار باشند ، مصرف کنندگان وفادار بسیاری داشته باشند ، شهرت زیادی در کیفیت از سوی مصرف کنندگان داشته و یا دارای حق امتیاز و روابط قوی با کانال پخش کالا بوده و در نهایت الحاقات و ارتباطات شخصیتی قوی با نام تجاری دارند . میزان حق کسب یا پیشه به علت ماهیت خاص حقوقی این حق بدوا قابل محاسبه نیست و اصولا ممکن است چنین حقی برای مستاجر ایجاد نگردد . آنچه مسلم است تعیین میزان آن بر اساس نظریه ی کارشناسان رسمی دادگستری و معمولا بر مبنای آنچه فوقا اشاره شد یعنی موقعیت و مرغوبیت محل کسب و طول مدت اشتغال و میزان حدودی مشتریان دایم و وضع محل از نظر نوع بنا محاسبه می گردد . البته به نظر می رسد در مواردی که نام تجاری ، شرکتی باشد متشکل از سهامدارانی با میزان سهام متفاوت ، کارشناسان اغلب شیوه ی خاصی به شرح ذیل جهت تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت آن ارایه می دهند: درصد اصلی ارزش منصفانه خالص دارایی ها - بهای تمام شده سرمایه گذاری = حق کسب یا پیشه یا تجارت از آنجاییکه آیین نامه ی موضوع ماده 1? قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 درباره حق کسب یا پیشه یا تجارت تاکنون تصویب نشده است و چون قانون مالک و مستاجر مصوب 1339 نسخ شده است ضوابط مقرر در آن قانون نیز در این مورد قابل اعمال نمی باشد و تا موقعی که آیین نامه ی مربوطه به تصویب نرسیده باشد باید با استفاده از عرف و عادت مسلم و جلب نظر کارشناس نسبت به تعیین میزان حق کسب یا پیشه اقدام نمود. با توجه به اینکه قانون سال 39 معیار هایی جهت تعیین میزان حق کسب یا پیشه مشخص نموده بود شاید بتوان گفت عرف قابل قبولی جهت معیار های تعیین میزان این حق ، از سال 39 تا کنون موجود است چرا که این قانون در آن مقطع زمانی توانسته عرف قابل قبولی ارایه دهد و موجبی جهت استفاده نکردن آن به عنوان عرف موجود نیست.در تعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی را بر عهده دارند و دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین آن اقدام می نماید . در خصوص محاسبه ی سرقفلی به نظر می رسد عوض سرقفلی با توجه به ماده ی 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، تنها می تواند وجه نقد باشد هر چند برخی معتقدند در این ماده مبلغ از باب غلبه ذکر شده است و در بیان فقها مال آمده است . به نظر می رسد هر مالی که مفید جهت کسب و کار تاجر باشد می تواند عوض سرقفلی قرار گیرد و در این صورت اگر مال به عنوان سرقفلی داده شده باشد معادل عادله ی آن مسترد خواهد شد و چنانچه عین آن باشد ، عین و در غیر این صورت مثل یا قیمت آن پرداخت خواهد شد اما اگر وجه نقد پرداخت شده باشد می توان از فرمول تعیین مهریه جهت محاسبه استفاده نمود:مبلغ سرقفلی مندرج در اجاره نامه * عدد شاخص در سال پرداخت/عدد شاخص در سال وقوع عقد = ارزش سرقفلی در حال حاضر هرچند این فرمول ، فرمولی تعدیلی جهت حفظ حقوق خانواده می باشد و در استفاده ی آن در موارد مشابه جای تردید دارد چرا که پول ، پول تاجر است که جهت کسب و کار اولین و ضروری ترین سرمایه ی او نیز است بنابراین می توان گفت شاید اگر نحوه ی محاسبه ی آن در اختیار کارشناس باشد موجه تر است هر چند مشکلاتی نظیر اعمال سلیقه های متفاوت ممکن است در نهایت همیشه عادلانه نباشد لیکن در حال حاضر تنها راه به نظر می رسد.
واژه های کلیدی: سرقفلی و حق کسب و پیشه، قوانین موجر و مستاجر.