انحلال قرارداد پیش فروش ساختمان با رویکردی به قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)

توضیح

علی الاصول هر قراردادی با هر ماهیتی ممکن است به موجب خیار، اقاله و یا انفساخ منحل گردد. قرارداد پیش فروش نیز که با عنایت به قانون پیش فروش ساختمان تحت عنوان "قرارداد پیش فروش ساختمان" قرار گرفته است به عنوان یک قرارداد معین دارای احکام و آثاری بین طرفین آن می باشد. مقنن در این قانون به جز فسخ به عنوان یکی از موجبات انحلال در مواد 6، 7، 8 و 16، به سایر موجبات انحلال ( اقاله، انفساخ) اشاره ای ننموده است. آیا قرارداد پیش فروش در خصوص سایر موجبات انحلال تابع قواعد عام قانون مدنی است؟ آثار انحلال قرارداد پیش فروش چه می تواند باشد؟ سرنوشت حقوق اشخاص ثالث پس از انحلال قرارداد چگونه خواهد بود؟ آیا شرط داوری پیش فروش با انحلال قرارداد زایل می گردد یا داوران می توانند پس از انحلال نیز به اختلافات طرفین رسیدگی نمایند؟ این پژوهش، نوعی پژوهش بنیادی است که براساس روش تحقیق توصیفی تحلیلی، سعی در مطالعه انحلال قرارداد پیش فروش ساختمان بارویکردی به قانون پیش فروش ساختمان ( مصوب 1389) نموده است. با بررسی های به عمل آمده این نتیجه حاصل شده است که موجبات انحلال این قرارداد تا حدودی مطابق با قواعد عام قانون مدنی ( اقاله، فسخ، انفساخ ) می باشد و در بعضی موارد (اختلاف مساحت و حق فسخ ناشی از آن) به موجب قانون(م 7 ق. پ.س.)، مقنن پاره ای شرایط خاص و متمایز از قانون مدنی وضع نموده است. مقنن همواره از پیش خریداران حمایت نموده است و در این راستا به نظر می رسد اشخاص ثالث همانند پیش خریداران از حمایت های قانونی برخوردار هستند. همچنین این نتیجه حاصل شده است که شرط داوری در قرارداد پیش فروش به عنوان یک شرط مستقل از قرارداد پس از انحلال آن همچنان پابرجاست و رسیدگی به اختلاف طرفین بعد از انحلال قرارداد پیش فروش همچون زمان قبل از انحلال، در صلاحیت داوران خواهد بود. آثار انحلال قرارداد پیش فروش تا حدود زیادی تابع سایر قواعد عام می باشد. با این وجود تکالیف قانونی پیش فروشنده( از جمله بیمه مسئولیت )، پس از انحلال قرارداد به قوت خود باقیست.
واژه های کلیدی: قرارداد پیش فروش ساختمان، انحلال، قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار، پیش فروشنده.