مبانی فقهی – حقوقی حمایت از طرف ضعیف قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ (فایل منبع موجود نیست)

توضیح

با گسترش شهرنشینی،کمبود زمین و افزایش هزینه های مسکن، انبوه سازی شکل گرفت. دلیل آن کارگران و کارمندانی بودند که به یکباره توان مالی خرید مسکن را نداشتند اما در اقساط مدت دار، قادربه پرداخت ثمن معامله بودند. از سویی انبوه سازی باعث کاهش هزینه ها می شد و علاوه بر سرشکن شدن هزینه تهیه مسکن ، بخش عمده سرمایه را از طریق پیش فروش واحدها فراهم می آورد. لذا، این پدیده با مزایایی که برای پیش خریداران و پیش فروشندگان داشت به سرعت در جامعه گسترش یافت. در این بین، پیش فروشندگانی وجود داشتند که به تعهداتشان عمل نمی کردند و معمولاً پیش خریدارن که اغلب از اقشار ضعیف و متوسط جامعه بودند در معامله متضرر می شدند.کسانی که حاصل یک عمر زحمتشان را صرف پیش خرید آپارتمان می نمودند و با عدم انجام تعهد از سوی پیش فروشنده ، مشکلاتشان دوچندان می شد و به ناچار جهت احقاق حق به سوی دادگستری رهسپار می گردیدند که البته با موانع حقوقی بسیار، مواجه می شدند که هیچگاه در زمان انعقاد قرارداد به خاطرشان خطور هم نمیکرد و بعد از سالها سرگردانی در راهروهای دادگستری به دنبال الزام پیش فروشنده به تعهداتش، نتیجه مطلوبی عاید آنها نمی گردید. این امر با هدف اولیه انبوه سازی یعنی تسریع در صاحب خانه شدن اقشار ضعیف در تناقض بود. در دعاوی حقوقی، پیش خریدار معمولاً ادعا می نمود که منزل پیش خرید شده را، ابتیاع نموده است اما دادگاهها قرارداد پیش فروش ساختمان را بیع نمی دانستند زیرا، بر طبق ماده 361 قانون مدنی، دربیع عین معین، مبیع باید هنگام معامله وجود داشته باشد و حتی به علت عدم وجود ساختمان درحین معامله،آرایی مبنی بر بطلان معامله صادر گردید. بدین ترتیب در تشخیص ماهیت آن مشکل وجود داشت و با وجود آنکه برخی قضات، آنرا قرارداد خصوصی طبق ماده 10 قانون مدنی محسوب می نمودند ولی باز هم حقوق پیش خریدار تضمین نمی گردید زیرا، پیش خریدار هیچ حق عینی بر مبیع نداشت و فقط می توانست الزام پیش فروشنده را بخواهد که با آیین نامه ها و مقررات شهرسازی و شهرداری، اینگونه الزام بسیار طولانی و هزینه بر می شد و نتایج مطلوبی به همراه نداشت. علاوه بر این، عدم تنطیم سند رسمی گاه باعث سوءاستفاده هایی می شد و بعضاً افراد کلاهبردار بدون قصد ساخت و ساز و با انتشار آگهی، یک واحد را به چندین نفر فروخته و با متواری شدن آنها، افراد زیادی از هستی ساقط می شدند. ازسوی دیگر به علت فاصله زمانی بین عقد قرارداد و ساخت آپارتمان، معمولاً اختلاف مساحتی به وجود می آمد که اعمال قواعد سنتی قانون مدنی در اعمال حق فسخ، اکثر اوقات به ضرر پیش خریدار تمام می شد. در سال 1389، قانونگدار در جهت رفع موانع حقوقی مذکور، قانون پیش فروش ساختمان را تصویب نمود که از قواعد معمول قانون مدنی تا حدودی عدول نموده است. از آن جمله میتوان پذیرش مالکیت تدریجی، الزام به تنطیم سند رسمی، تغییر در اعمال حق فسخ با ضوابط خاص و نحوه دریافت ثمن معامله را نام برد. بررسی فلسفه تغییر رویکرد قانونگذار و همچنین تبیین مبانی آن در جهت شناخت بهتر اهداف قانونگدار از تصویب این قانون، موضوع پژوهش حاضر می باشد. نگارنده در بررسی مبانی فقهی و حقوقی، به جستجوی سابقه فقهی و حقوقی اینگونه حمایتها می پردازد. عنوان طرف ضعیف قرارداد نیز در قانون ما وجود ندارد و به تازگی وارد ادبیات حقوقی ما شده است. در این پژوهش سعی گردیده است به جنبه های مختلف این اصطلاح نیز پرداخته شود و تفاوت آن با عیب اراده و اکراه بررسی گردد زیرا، نگارنده اعتقاد دارد با ظهور قدرتهای اقتصادی در عصر جدید، افراد .
واژه های کلیدی: پیش خریدار، پیش فروشنده، قانون پیش فروش ساختمان، طرف ضعیف قرارداد.